내년부터 대출 2억원 넘으면 DSR 규제 가계대출 Q&A 정리

 카드론이나 잔금대출 등에서도 DSR규제 전세대출 중도금대출 등은 예외. 내년 1월부터는 총 대출액이 2억원 이상인 세입자 전원에게 임차인 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.또 카드론, 잔금대출 등 DSR 규제 대상 대출 종류도 늘어난다. 현재 40%인 은행권 DSR 규제 한도는 그대로 유지되지만 제2금융권의 DSR 규제 한도는 60%에서 50%로 축소된다.실수요자 대출이기 때문에 특히 민감한 전세자금 대출의 경우 DSR 규제의 예외 대상이지만 내년부터 전세대출총량규제에는 포함된다. 그만큼 전세 대출도 어려워질 것으로 보인다.▲내년 1월부터는 총융자액 2억원을 넘는 차주 모두에게 DSR 규제가 적용된다. 전세 대출은 DSR 규제에서 제외된다.

Q. DSR 규제란?A.DSR는 임차인이 1년간 갚아야 할 모든 대출 원리금을 임차인의 연간 소득으로 나눈 값을 말한다. DSR 산정에는 주택담보대출, 신용대출뿐 아니라 학자금 대출, 자동차 할부금융, 신용카드 미결제액 등 대부분의 금융기관 대출이 포함된다. 다만 전세 대출은 포함되지 않는다.DSR 규제는 이 값을 일정 비율을 밑도는 것이다. 예를 들어 은행권(DSR 40% 규제)의 경우 연소득 5000만원인 세입자는 연간 대출 원리금의 2000만원까지만 돈을 빌릴 수 있다.즉 이미 자동차 할부금융, 주택담보대출 등으로 DSR 40% 한도를 채운 세입자는 추가 은행 신용대출 등을 받지 못한다.

Q. DSR 규제 때 왜 만기 일시상환 방식의 신용대출보다 분할상환 방식이 유리한가.A. 만기 일시상환 방식의 신용대출 만기는 대개 1년이다. 차주는 매달 이자만 갚고 만기를 연장해주거나 타행 신용대출로 갈아타기도 한다.만약 세입자가 일시상환 방식으로 1억원의 신용대출을 받는다면 DSR계산으로 갚아야 할 원리금에 1억원의 원금이 모두 포함된다.한편 5년 만기 분할상환 방식의 신용대출을 받을 경우 DSR 계산에는 대출 원금이 2000만원만 책정된다. 그만큼 대출한도가 늘어난다.

Q. 마이너스 통장만 개설했을 뿐 실제로 사용하지 않으면 DSR 산정에 포함되지 않는가?가. 포함된다. DSR의 대출 원리금 계산에서는 마이너스 통장은 실제 사용액이 아닌 한도액을 기준으로 하므로 주의가 필요하다.

Q. 차주 단위 DSR 규제 대상에서 올해와 내년의 차이는?A. 올해는 규제지역의 시가 6억원 이상 주택을 담보로 한 주택담보대출이나 1억원 이상 신용대출에만 DSR 규제가 적용되고 있다.하지만 내년 1월부터는 총 대출액인 2억원 초과 차주 모두에 대해 DSR 규제가 적용된다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금융 등을 합쳐 2억원을 넘으면 규제 대상이 된다.대출액 계산 기준은 기존 대출액+신규 신청분이다. 즉 기존 대출액 1억원인 차주가 새로 1억원을 넘는 대출을 신청하면 DSR 규제가 적용된다.또 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 차주로 DSR 규제대상이 확대된다.

Q. DSR가 적용되는 대출상품도 확대되나?A. 내년부터는 카드론, 잔금대출 등에도 DSR 규제가 적용된다. 잔금대출 규제는 내년 1월 이전에 입주자 모집 공고를 낸 사업장에는 적용하지 않는다.DSR 규제 한도의 경우 은행은 현행대로 40%로 유지되지만 제2금융권은 60%에서 50%로 축소된다.

Q. 내년부터 대출한도는 얼마나 줄나.A. 예컨대 연소득 5000만원이고 5000만원의 신용대출(5년 만기연 4.5%)을 쓰는 무주택자는 올해까지는 시가 6억원짜리 주택(투기지역투기과열지구)을 담보로 은행에서 최대 3억원의 주택담보대출(30년 만기연 3.5%)을 받을 수 있다.시가 6억원 이하여서 DSR 규제가 적용되지 않고 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제만 적용되기 때문이다. 현재 무주택자의 투기지역 투기과열지구 LTV 규제 한도는 50%로 최대 3억원까지 가능하다.DTI는 해당 주택담보대출만을 대상으로 하며 무주택자 규제 한도가 50%다. 30년 만기에 연 3.5% 금리이므로 이 차주의 연간 주택담보대출 원리금 상환액은 1616만원 정도다. 이 차주는 원리금 2500만원까지 빌릴 수 있으므로 규제에 걸리지 않는다.하지만 내년부터는 이 세입자도 DSR 적용 대상이 돼 주택담보대출 가능액이 1억6000만원으로 급감한다.은행의 DSR 규제 한도는 40%여서 이 세입자는 연간 대출 원리금 상환액 2000만원까지만 빌릴 수 있다.

특히 DSR 규제에는 이미 받은 5000만원의 신용대출까지 포함된다. 이 차주는 신용대출만으로도 연간 약 1181만원의 대출 원리금을 확보할 수 있어 추가할 수 있는 금액은 900만원이 채 안 된다.30년 만기에 연 3.5% 금리의 주택담보대출 1억6000만원의 연간 원리금 상환액이 약 862만원이어서 이 차주는 여기까지가 한계다.

Q. 이미 대출 총액이 2억원을 초과한 오너가 내년에 신용대출 만기를 연장할 경우 DSR 규제가 적용되나.A. 총 대출액이 2억원을 넘어도 기존 대출의 만기를 연장하는 경우에는 소급 적용되지 않는다. 신규로 대출을 받는 경우에만 DSR 규제가 적용된다. 따라서 기존 대출의 만기를 연장하면 한도가 줄어들 염려는 없다.

Q. DSR 규제는 모든 대출 상품에 적용되는가?A. 그렇지 않다. 전세대출 중도금대출 햇살론 등 서민금융 상품과 보험계약대출, 300만원 이하의 소액신용대출 등에는 DSR 규제가 적용되지 않는다.그렇다고는 해도, 마음껏 돈을 빌릴 수는 없다. 금융당국의 일원화된 규제만 없을 뿐 은행 등 금융회사가 자체적으로 대출한도를 조정한다. 예를 들어 은행은 전세 대출에 통상 100120%인 DSR 규제를 적용하고 있다.

Q. 내년 가계대출 총량규제에 전세대출이 포함되나?A. 그렇다. 금융당국은 내년 가계대출 증가율을 4~5% 정도 올해보다 더 강화된 수준으로 규제할 방침이다. 전세 대출도 가계대출 총량규제에 포함돼 언제 대출이 중단될지 모르기 때문에 주의해야 한다.